发布日期：2023-09-28 来源: 网络 阅读量（ ）
2021 年 7 月 2 日，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发，在国家层面明确了保障性租赁住房建设的基本制度和支持政策。截至 2021 年 12 月 25 日，已有多个省份和城市明确提出“十四五”期间保障性租赁住房的筹集计划。保障性租赁住房的核心功能为解决人口净流入大城市的“新市民、青年人”等群体住房困难问题，因此筹集计划与人口净增量高度相关。 基于已公布“十四五”期间保障性租赁住房筹集计划的样本城市，长江证券预计全国“十四五”期间筹集保障性租赁住房共计约 1000 万套。而保障性租赁住房建筑面积多要求不超过 70 平方米，在套均面积 50 平方米的中性假设下，预计“十四五”期间全国筹集保障性租赁住房面积约 5 亿平米。 长江证券还预测，其中新开工套数约占 70%左右，整体节奏将呈“前高后低、先快后慢”走势，2022 年将迎来全面加速发展。综合而言， 预计 2022年保障性租赁住房建设对新开工面积的贡献约 4.6%，拉动作用约 2.2%；对施工面积的贡献约 1.6%，建安投资的拉动作用约 1.1%。 2016年来，管理层持续发力推动装配式建筑，不过由于其相对于传统建筑成本更高，为此市场主动实践动力相对缺乏，因此 保障房等公共建筑成为推动装配式建筑的主要抓手。所以装配式行业成为主要受益方，接下里详细说说。 自 2016年来，管理层持续发力推动装配式建筑，不过由于其相对于传统建筑成本更高，为此市场主动实践动力相对缺乏（地产商等建设主体对建造成本更加敏感），而作为公共设施的保障房等建筑成为其推动装配式的主要抓手（更加注重完成装配式建筑推广的既定目标，而对成本的容忍度次之）。例如去年10月，管理层在《关于推动城乡建设绿色发展的意见》发布会上表态指导地方在保障性住房和商品住宅中积极应用装配式混凝土结构；北京、深圳等一线 年便要求政府主导的保障房应采用装配式建筑模式，推动装配式建筑渗透率持续提升。 装配式建筑产业链大致可分为前端的设计，中端的制造+施工，以及后端的装修四大环节，由于保障房领域主要应用装配式混凝土结构（PC），所以， 保障房的推广将利好前端的装配式设计、中端的 PC 构件制造、以及后端的装配式装修相关龙头。 同时，对于装配式建筑的认定，应同时满足四项条件：1）主体结构方面得分不低于 20 分；2）围护墙和内隔墙方面得分不低于10 分；3）采用全装修（可得 6 分）；4）装配率不低于 50%（总得分不低于 50 分）。考虑到安全问题及成本最优化，现有装配式建筑主要通过非承重构件、围护墙和内隔墙、装修和设备管线 分。政策发力保障房有望带来整体橱卫、轻质隔墙、高性能节能门窗需求扩容。 另一方面，过去保障房建设体量有限，政府建设单位由于规模较小对上游议价能力相对不强，更多依赖建筑总包方或装饰企业的渠道优势进行厨卫、建材采购； 区别于常规建筑设计，装配式建筑对设计环节提出了更高要求，具有容错能力差、设计复杂度高、技术前置、管理前移等特征。前端设计会对项目的成本、工期、质量等产生较大影响，需要设计企业熟悉设计、生产、施工等产业链的核心环节，建立覆盖全产业链的设计思维、产品思维和集成技术体系，实现“保质量、降成本、缩工期”的目标。考虑到保障房对质量、成本、工期更加注重，因此对装配式设计环节将更加依赖。 2020 年《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》提出“推进型钢和混凝土构件以及预制混凝土墙板、叠合楼板、楼梯等通用部件的工厂化生产，满足标准化设计选型要求，扩大标准化构件和部品部件使用规模，逐步降低构件和部件生产成本。”即使是同样采用装配式建筑模式，相比于商品房，保障房具有标准化程度更高、规模更大等特性，为此在采用装配式模式时，其通用部件的比例或将更高，从而有望带来更高的 PC 构件需求。 传统装修具有工期难以保障、质量参差不齐、造价不透明等通病，而保障房则对工期要求更严格、质量要求更高、造价更加透明，为此工业化生产、现场安装的装配式装修模式较大程度上解决了其痛点，如北京市要求“保障性住房项目全部实施全装修成品交房，鼓励装配式装修”、《深圳市装配式建筑发展专项规划（2018-2020）》提出“开展装配化装修试点示范工程建设”。 2020 年 10 月，《关于政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升试点工作的通知》指出，在政府采购工程中推广可循环可利用建材、高强度高耐久建材、绿色部品部件、绿色装饰装修材料、节水节能建材等绿色建材产品，积极应用装配式、智能化等新型建筑工业化建造方式，鼓励建成二星级及以上绿色建筑。在此背景下，保障性租赁住房的政府采购或将进一步集中在绿色建材范畴之中。 此外，政府采购或也具备一定惯性，长期在基建、市政领域与政府合作的企业或将受益。 由于瓷砖行业同质化程度较高，且 SKU 高度分散，导致了瓷砖行业呈现大市场、小公司、龙头份额很低的格局。而全装修市场中，由于龙头企业具备较高的品牌知名度、较强产能保障和产品供应能力，叠加 B 端集采的低 SKU 也使得规模效应进一步彰显，因此龙头企业在全装修市场中更具优势，瓷砖 B 端集采市场集中度显著高于一般零售市场。考虑到保障性租赁住房无论是政府集采还是房企采购，都不会牺牲品质，且需要兼顾供应能力与性价比，因此保障房的全装修同样有利于龙头企业进一步提升市占率。 内墙乳胶漆是全装修的重要必选品类，保障房全装修交付将使得内墙涂料的B 端市场迎来扩容。考虑到目前建筑涂料的零售市场龙头为立邦、多乐士，以三棵树、亚士创能为代表的国内龙头在过去一段时间里依靠 B 端外墙漆的快速发展进行弯道超车，内墙漆 B 端市场扩容将带来国内企业更多契机。一方面看，在外墙漆集采领域具备优势的 B 端龙头有望依托与地产商的良好合作开拓内墙漆市场，从而进入由地产商为主建设的保障房；另一方面，龙头企业各地的产能布局将有利于与当地政府形成更密切的合作，从而开拓由政府主导的保障房建设项目。 卫浴商品房 B 端市场主要被外资品牌如科勒、TOTO 以及美标等占据，或因存在一定的品牌露出进而可带来品牌溢价。考虑到保障房是非商业性质的业务，对产品品牌或并不在意，或更注重产品品质、服务和成本等。从生产端来看，国产的卫浴企业在生产制造方面并不差，前几年亦积极切入工程市场，具备 B 端服务的经验，在保障房配套市场，国产优质卫浴企业或更具备优势。除卫生陶瓷外，浴霸也是标配产品。 对比海外市场大量石膏板应用于隔墙领域，我国石膏板在隔墙中使用比例较低，主要还是应用于吊顶为主。近年来虽然轻钢龙骨石膏板隔墙在逐步推广，但住宅中渗透率仍处较低水平。由于保障房较多采取装配式建筑，石膏板隔墙有较多应用空间，且其租赁性质使得租户不像买房的业主一样挑剔。因此，在保障房建设中，石膏板隔墙的渗透率提升或迎来契机。 具备与当地政府在基建、市政领域合作密切且在当地有生产基地布局的企业或者品牌知名度较高、与头部房企在集采领域密切合作的 B 端龙头。有希望更受益于本轮保障性租赁住房建设的拉动。 考虑到保障性住房是政府推广装配式建筑的主要抓手，且整体卫浴可在装配式建筑评定中贡献 3-6 分 的 分 值 ， 在 后 期 维 护 中 亦 较 为 简 便 。而 2018 年 11 月，深圳市住建局和规划和国土资源委员会《关于做好装配式建筑项目实施有关工作的通知》文件中在计算装配式建筑技术总评分时，将集成卫生间一项的得分上限设定为 8%。此举或强化了整体卫浴在评定装配式建筑时的重要性，也体现装配式进程的推进与整体卫浴较为密切的联系。 伴随商品房精装修比例的提升，驱动了定制企业工程业务较为不错的增长，亦彰显其在 B 端市场成本和服务的优势，若后续可切入保障房配套市场，亦是增量。 为方便大家对我每天整理的题材、概念涉及的个股进行收集、归纳、整理，即日起，我按照发布时间将每天涉及的板块个股做合集清单，方便大家翻阅，见下图。 PS：有乡亲说图片不完整，实际是因为图片很长，全部上传的话，清晰度大打折扣，关键还是看逻辑，完整图片可以通过「内部报告」栏目查看。 老概不求名不求利，但求各位乡亲看完之后点个赞，关注下，如果能留个言表个态更好，赠人玫瑰，手有余香，如果有说得不理想的地方，还求大家轻拍。
